-
1. 離婚したら持ち家はどうする？2つの主な選択肢
-
1-1. 持ち家を売却して売却金額を夫婦で分ける
-
1-2. 代償金を支払ってどちらかが住み続ける
-
2. 離婚で持ち家を財産分与する流れ
-
2-1. 持ち家の名義を確認する
-
2-2. 住宅ローンの名義と残債を確認する
-
2-3. 持ち家の売却相場を把握する
-
2-4. 財産分与の方法を決める
-
2-5. トラブル回避のために「公正証書」を作成する
-
3. 離婚後も持ち家に住み続ける場合の注意点
-
3-1. 住宅ローンの名義本人が住み続ける場合
-
3-2. 住宅ローンの名義人以外が住み続ける場合
-
3-3. 住宅ローンの名義を変更して住み続ける場合
-
4. 離婚時の持ち家に関するよくある質問
-
5. まとめ｜離婚後の持ち家トラブルを防ぐために早めの確認を
無料相談OK 事務所も！
離婚問題に強い弁護士を探す
1. 離婚したら持ち家はどうする？2つの主な選択肢
離婚した場合の持ち家の処分方法は、「売却してお金を夫婦で分ける」または「住み続ける方がもう一方に代償金を支払う」の2つになります。それぞれにメリットとデメリットがあるため、適した方法を選びましょう。
1-1. 持ち家を売却して売却金額を夫婦で分ける
まずは、持ち家を売却して売却金額を夫婦で分ける方法です。基本的に夫婦どちらも持ち家に住まない場合に選択されます。
なお、持ち家に住宅ローンが残っている場合は、まずローンを完済してから手元に残った売却金を夫婦で分け合うことになります。このときに注意すべきなのが「アンダーローン」と「オーバーローン」です。
アンダーローンとは、売却代金がローン残債を上回る状態のことです。売却で得た利益でローン残債を全額返済できるため、ローン返済がなくなった状態で新生活を始められます。
一方、問題となるのがオーバーローンです。これは売却代金がローン残債を下回る状態のため、持ち家の売却だけでは完済はできません。そのため、売却するにはローン残債を完済し、金融機関の抵当権を抹消する必要があります。
なお、居住用不動産を売却する際には、売却益に対して3000万円までは非課税とすることができます。具体的にどの範囲で非課税になるかは、税理士または税理士の資格を持つ弁護士に確認してください。
相談アリ
得意な弁護士
探せる
1-2. 代償金を支払ってどちらかが住み続ける
離婚した後も、どちらか一方が持ち家に住み続けることは可能です。例えば、アルバイトや専業主婦（夫）が、離婚後に新しい家に住もうとしても、審査に通らないケースや、敷金・礼金などの費用を用意できないケースも少なくありません。
また、「学校など子供の生活環境を変えたくない」という思いから、離婚後も持ち家に住み続けることを希望する場合も多くみられます。こういった場合は、持ち家に住み続けられると安心でしょう。
ただし、この場合は持ち家に住む方と住まない方で不公平感が生じがちです。そのため住む方から住まない方に、代償金を支払うことになります。
例えば、持ち家の価格（時価）が1000万円で、住宅ローンが残っていない場合、住み続ける側は持ち家を出ていく方に500万円を支払います。
2. 離婚で持ち家を財産分与する流れ
離婚で持ち家を財産分与するには、まず持ち家の状態を正確に確認した上で財産分与の方法を話し合いましょう。具体的な方針が決まったら、「公正証書」を作成して証拠を残すと、後々のトラブル回避につながります。
ここでは、離婚で持ち家を財産分与する流れについて解説します。
2-1. 持ち家の名義を確認する
基本的に、不動産の売却は名義人にしか行えません。例えば、夫の単独名義の持ち家であれば、売却手続きができるのは夫のみです。一方、夫婦の共有名義の不動産を売る場合は、双方が売却に同意しなければ持ち家全体の売却はできません。
そのため、離婚協議がまとまっていない段階では、売却の話自体が進まなくなるケースもあります。
なお、名義が単独であっても婚姻中に取得した持ち家であれば、原則として財産分与の対象になります。そのため、名義人が自由に売却できたとしても売却代金を一方的に取得することはできません。
このように、名義の状況によって売却の可否や手続きの進め方、必要な合意の範囲が大きく異なります。まずは登記簿謄本などで名義を正確に確認し、誰がどの立場で手続きを行う必要があるのかを整理することが重要です。
2-2. 住宅ローンの名義と残債を確認する
住宅ローンが残っている場合は、ローンの名義と残債を確認しましょう。住宅ローンの形態には「単独名義」「ペアローン」「連帯債務」などさまざまなものがあります。
単独名義の場合、離婚後にローンの支払義務を負うのは名義人です。ただし、元配偶者が連帯保証人になっている場合、名義人が滞納すると連帯保証人に訴訟が来る可能性があります。
同じく、ペアローンや連帯債務は原則として離婚後も解消されないため、元夫婦で協力して完済しなければなりません。どちらかが滞納した場合は、もう一方がその分を負担します。離婚後のトラブルにも発展しかねないでしょう。
このように、住宅ローンを残して離婚すると、「誰が」「いくら」「いつまで」ローン残債を支払い続けるのかが問題になりやすいです。責任の所在をはっきりさせるために、住宅ローンの名義・残債や連帯保証人の有無を明確にしなければなりません。
2-3. 持ち家の売却相場を把握する
ローン残債の確認後は、不動産会社へ査定を依頼し、現在の売却相場を把握します。
このとき注意すべきは、不動産会社によって査定価格に大きな開きが出る点です。各社の得意分野や販売戦略の違いにより、提示額が変わるケースがほとんどだからです。
適正価格を正確に把握し、もっとも有利な条件で売却するためにも、1社のみで即決せず、複数社に査定を依頼して結果を比較検討することをおすすめします。
2-4. 財産分与の方法を決める
持ち家を売却するか、どちらかが住み続けるかなど、財産分与の方法を決めましょう。後者の場合は、ローン残債の返済方法についても話し合いが必要です。
財産分与は、原則として夫婦で2分の1ずつ分けるのが基本的な考え方ですが、必ず半分ずつでなければならないわけではありません。婚姻期間中の収入状況や生活費の負担割合、離婚後の生活状況などを考慮し、話し合いによって割合を調整することも可能です。
2-5. トラブル回避のために「公正証書」を作成する
夫婦で話し合った財産分与の方法は、「公正証書」に記すことをおすすめします。公正証書は公証役場で公証人が作成する公文書で、裁判の証拠として提出できるほか、改ざん・紛失のおそれがない点がメリットです。
つまり、公正証書を作成すれば、財産分与の方法について客観的な証拠を残すことができ、後々の「言った言わない」問題を回避しやすくなります。
また、強制執行認諾文言を入れておくことで、万が一相手からの支払いが滞った際、裁判を起こさずに給与や預金を差し押さえる「強制執行」が可能になります。
もし、作成方法に不安がある場合は、弁護士など専門家への依頼を検討しましょう。
3. 離婚後も持ち家に住み続ける場合の注意点
ここでは、離婚後も持ち家に住み続ける場合の注意点を解説していきます。
3-1. 住宅ローンの名義本人が住み続ける場合
住宅ローンの単独名義人が住み続ける場合は、原則として名義変更などの煩雑な手続きは必要ありません。名義人は持ち家に住み続けながら、残債ローンを返済していきます。
ただし、元配偶者やその親族が連帯保証人になっている場合は注意が必要です。名義人が返済を滞らせた場合、連帯保証人に支払請求が及ぶ可能性があります。離婚後のトラブルを避けるためにも、金融機関に相談し、連帯保証人を外せるか確認しておくことが重要です。
3-2. 住宅ローンの名義人以外が住み続ける場合
ローンの名義人でない方が住み続けること自体は可能ですが、住宅ローン契約上は名義人本人の居住を前提としているため、金融機関との契約関係に影響が生じる可能性があります。
名義人以外が住み続ける状態になるとローン契約時の前提が崩れるため、契約違反と判断されるおそれがあります。
仮に金融機関の承諾が得られた場合であっても、住宅ローンの返済義務を負うのはあくまで名義人です。住んでいる側が家賃相当額を名義人に支払っていたとしても、名義人が金融機関への返済を怠れば競売や強制退去に発展する可能性があります。
安定して住み続けるためには、名義人と返済状況を定期的に確認し合うことが欠かせません。離婚後も連絡を取り続ける必要があるため、精神的なストレスにつながる可能性もあるでしょう。
また、居住を許す側としては、いつまで居住を許すのかを明確にしておく必要があります。そうでなければ、ズルズルといつまでも出ていってもらえない可能性があるからです。
例えば子が22歳になる年の次の3月末まで、などと定めておくことが有効です。
3-3. 住宅ローンの名義を変更して住み続ける場合
住宅ローンの名義を住み続ける側に変更するのも選択肢の1つです。しかし、前述のように離婚が理由でも住宅ローンの名義変更を認めないローン会社は少なくありません。
住宅ローンは、名義人の信用情報を審査した上で融資の可否や借入金額を決めます。そのためローン会社は、契約途中から審査を受けていない人の名義に変更することを認めません。特に、新しい名義人の収入がもとの名義人より低い場合、名義変更はほぼ不可能です。
対策として、収入に関して特に問題がない場合はローンの借り換えがあります。ローンの借り換えとは、別の金融機関で新しい住宅ローンを組み直し、そのお金で現在のローン残債を一括返済する方法です。そして、新しい条件でローンを返済していきます。
こうすれば、名実ともに持ち家の名義人として住み続けられます。もともとのローンでペアローンや連帯保証を組んでいた場合も、ローンの乗り換え時に関係が解消されるため、後々のトラブルも起こりにくいでしょう。
一方で、収入面に問題がなくとも、必ず借り換えローンの審査に通るとは限らない点に注意が必要です。また、もともとのローンは一括返済しなければならず、新ローンでまかないきれない場合は自己資金での補填が必要になります。新ローンの契約には、各種手数料がかかる点も考慮しましょう。
このようにローンの借り換えによる名義変更は、主に資金面での懸念が大きい点に留意が必要です。
相談アリ
得意な弁護士
探せる
4. 離婚時の持ち家に関するよくある質問
持ち家を共有名義のままにする将来的なリスクとして、相手の同意なしに持ち家を売却したり、賃貸などで活用したりすることができない点が挙げられます。持ち家に何か変更を加える際は、共有者である元配偶者と連絡を取る必要があるため、精神的なストレスにつながりやすいでしょう。
また、相手がローン返済や固定資産税の納税を怠ると、こちらが肩代わりしなければならないほか、管理・修繕費の負担を巡る対立に発展するケースも少なくありません。
さらに、相手が再婚したのちに死亡した場合はその共有持分が相続人に引き継がれます。例えば夫が再婚先で子供をもうけた場合は、新しい配偶者と子供が共有持分を取得します。妻にとっては他人と共有関係になるうえ、関係性から感情的なトラブルのリスクも高くなります。
また、相続を繰り返すごとに権利関係が複雑になり、「誰が権利を持っているのか分からない」という状態に陥りやすい点にも留意しましょう。自分の子供や孫が将来トラブルに巻き込まれる可能性もゼロではありません。
このように、離婚後も持ち家を共有名義のままにするとさまざまなトラブルに発展しかねません。
5. まとめ｜離婚後の持ち家トラブルを防ぐために早めの確認を
離婚で感情的に持ち家の処分方法も決めてしまうと、後々のローン返済などでトラブルが生じかねません。
そのため、財産分与の内容は必ず公正証書に作成して証拠を残すことをおすすめします。弁護士や司法書士によっては、財産分与の公正証書の作成代行を請け負う場合もあります。また、専門家の中立なアドバイスを聞けるため、冷静な決断につなげられるのもメリットです。
もっとも関係を清算できるのは持ち家の売却ですが、ローン残債の有無によっては一括返済や金融機関との同意形成など、煩雑な手続きが発生します。離婚案件に強い弁護士や司法書士と連携している不動産会社を利用すると、こういった手間なしに財産分与から売却まで進めることができます。
まずは持ち家の状況を正しく把握した上で、夫婦それぞれの将来設計を考慮しながら、売却するか住み続けるかを話し合いましょう。
（記事は2026年2月1日時点の情報に基づいています）
