離婚するのに家が売れない！よくあるケースと5つの対処法

1. 離婚時に売却活動へ進めず家が売れないケース

離婚に伴って家を売却したいと思っていても、住宅ローンの残高や名義の問題、夫婦間の意見の対立などにより、売却活動にすら進めないケースがいくつかあります。

1-1. 住宅ローン残高が査定額を上回っている

住宅ローンの残高が査定額を上回っている「オーバーローン」の状態である場合、このままでは通常の仲介や買取による売却活動は進められません。住宅ローンが残っている家でも売却自体は可能ですが、そのためには引き渡しまでに住宅ローンを完済し、抵当権を抹消してもらうことが必要です。

オーバーローンの家を売却する場合、家の売却代金を全額返済に充てても住宅ローンが残ってしまうため、夫婦の預貯金や親族の援助などで不足分を補填する必要性があります。不足分を補填できなければ、抵当権を抹消してもらえない可能性が高いため、通常の売却活動は難しいです。

1-2. 共有名義で元配偶者の売却同意が得られない

夫婦の共有名義の家を売却する際、相手側から売却の同意を得られず、売却活動が進められないケースもあります。前提として共有名義の家全体の売却は、共有物の変更行為に該当します。

この変更行為を行うためには、共有者全員の同意を得る必要があります（民法251条）。つまり、売却に反対する共有者が1人でもいれば、たとえ反対者の持分割合が1％に満たないとしても、家の売却活動を進めることはできません。

元配偶者の同意を得ないまま強引に売却活動を進めたとしても、媒介契約や売買契約などの手続きの際には必ず共有者全員の署名・捺印、印鑑証明書、権利証の提出を求められるため、その時点で売却活動がストップしてしまいます。

共有名義の家の売却では、まず夫婦の意思を統一させる必要があるため、単独名義の家と比較して売却の難易度が高まります。

1-3. ペアローンや共有名義で、相手が売却に同意していない

離婚に伴い家を売却したくても、ペアローンを組んでいたり、配偶者が連帯保証人になっていたりすることで、売却活動自体が足止めを食らうケースは少なくありません。

この根本的な原因は、配偶者が売却に同意しないことにあります。ペアローンなどで家が夫婦の共有名義になっている場合、法的には共有者全員の同意がなければ不動産を売却できません。

売却価格がローン残高を上回る「アンダーローン」であれば、売却代金でローンを一括返済できるため、売却と同時にペアローンや連帯保証人の関係は解消されます。事前に単独名義へ変更したり、保証人を解除したりする必要はありません。

しかし、こうした仕組みを正しく理解していない配偶者から「先に私を連帯保証人から外さないと、売却手続きには協力しない」などと主張され、話が平行線をたどってしまうことがあります。

また、売却しても住宅ローンが残り続ける「オーバーローン」のケースでは、さらに合意が難航します。売却後の残債をどちらがどう負担するのか、金融機関の同意を得て連帯保証人をどう扱うのかといった条件面で折り合いがつかない限り、配偶者が売却に同意しないことも考えられます。

このように、ローンの解消方法や残債の返済負担を巡って夫婦間の合意形成ができないことが、離婚時に家が売れない大きな原因となるケースがよく見られます。

1-4. 相手と音信不通になっている

家を売却するためには、家の登記上の名義人の同意や協力が不可欠です。特に家が相手の単独名義や夫婦の共有名義である場合は、それが顕著になります。そのため、相手と音信不通になっている状況では売却活動を進められません。

一方、家が自分の単独名義であれば、法律上では自分の意思のみで売却手続きを進められるため、たとえ離婚後に相手と音信不通になっても、基本的には滞りなく売却活動を進められます。

ただし、自分の単独名義であっても、以下のようなケースでは売却活動の際に支障が生じます。

• 離婚後も相手が家に住んでいる場合

• 相手が住宅ローンの連帯保証人となっており、オーバーローンの状況で任意売却を行う場合

家を売却する際、基本的に売り手には誰も住んでいない状態で引き渡す義務が生じるため、相手が住んでいるケースではまず相手に家から立ち退いてもらわなければなりません。相手と音信不通で自主的に立ち退いてもらうのが難しい場合は、法的な手段で解決を図る必要があります。

一方で相手が住宅ローンの連帯保証人となっており、オーバーローンの状況で任意売却を行うケースでは、連帯保証人である相手からの同意が不可欠です。相手と音信不通の状況では必要な同意が得られず、任意売却が行えません。

連帯保証人からの同意を得るのがどうしても難しい場合は、名義人の意思のみで売却できるようにするため、不足分を補填して住宅ローンを完済するか、アンダーローンの状態になるまで返済を続けていく必要があります。

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2. 離婚で家の売却活動中だが買い手が付かずに家が売れないケース

夫婦で家の売却に同意し、無事に売却活動に進んだものの、買い手がなかなか見つからず家が売れないケースもあります。

2-1. 売り出し価格が周辺相場より高く設定されている

売却活動中に家の買い手がつかない原因としてよくあるのは、売り出し価格が周辺相場よりも高く設定されていることです。買い手は立地や築年数、面積、周辺環境などさまざまな要素を考慮し、複数の物件を比較しながら購入対象を検討しています。

特に現在はインターネットを通じて相場観を誰でも容易に把握することができます。そのため、同等のスペックの周辺物件よりも売り出し価格が高めに設定されていると、購入の検討対象からすぐに外されてしまいます。

相場よりも高めに価格を設定するのであれば、多くの買い手が納得するだけの客観的な付加価値や他の類似物件にはないアピールポイントが不可欠となります。

売り手は「思い入れのある家だから」「家の売却代金のみで住宅ローンを完済したいから」といった理由で売り出し価格を高めに設定してしまいがちですが、売り手側の事情や感情は買い手にとっては一切関係ありません。

売却活動を続けてもなかなか買い手が現れない場合は、客観的なデータに基づいた適切な売り出し価格に見直すことが重要です。

2-2. 依頼中の不動産会社の販売力が不足している

広告・物件情報の掲載、問い合わせの対応など一連の売却活動は、仲介を依頼した不動産会社が中心となって行います。

以下のように不動産会社の販売力に問題があると、売却する家がいくら優良物件であっても、その魅力がターゲットとなる買い手にうまく伝わりません。結果として成約につながりにくくなります。

• 広告用の写真の質が悪い

• 物件の魅力やアピールポイントが具体的に書かれていない

• ターゲット層の選定があいまい

そのため、なかなか買い手が見つからない場合は不動産会社が出している広告などをチェックしてみることをおすすめします。

2-3. 内覧時の印象が悪くなっている

購入希望者に直接物件を見学してもらう内覧は、購入判断を大きく左右する重要なステップです。「部屋が散らかっている」「水回りや壁などの汚れが目立つ」「部屋が暗い」といったマイナス要素があると、「この家に住みたい」という買い手の購入意欲をそぐ原因となります。

立地や築年数、周辺環境などの条件が良好な物件であっても、内覧時の第一印象が悪いだけで周辺の競合物件に買い手が流れてしまうケースも少なくありません。

成約につなげるためには、日頃から部屋の片づけや清掃、消臭、換気を行って部屋の印象を改善し、売主の口から直接物件の魅力を購入希望者にしっかりと伝えることが大切です。

2-4. 売却のタイミングやエリアの不動産市況が悪い

不動産売買は、転勤や就職などで住み替え需要が高まる1月から3月頃、秋の人事異動に合わせた9月から10月頃に活発になる傾向があります。不動産市場の繁忙期を逃して売り出しを始めてしまうと、購入意欲の高い買い手の多くが契約を終えているため、成約に至るまでのハードルが高まります。

また、不動産需要は景気や金利、そのエリアの需給バランスといった外的要因によっても大きく左右されます。

景気の悪化や金利の上昇、供給過多は買い控えや競争激化の原因となるため、周辺の物件よりも立地や価格などの条件が優れていなければ、買い手の検討対象から外されやすく、売れ残りやすくなります。

そのため、売却時の経済状況も加味して価格の調整などを行う必要もあります。

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3. 離婚後も売れない家を放置することで起こり得る3つのリスク

売れない家を離婚後も放置すると、財産分与の請求権の消滅や金銭的負担の増大、資産価値の下落など、将来的に大きな不利益を被るリスクがあります。

3-1. 財産分与の期限（離婚から5年）を過ぎてしまう

財産分与の請求権には「除斥期間（権利を行使できる期間）」が定められており、離婚成立後、期間を過ぎると裁判所を介した財産分与の請求（調停や審判）が行えなくなります。2026年4月1日施行の改正民法（民法768条2項ただし書）により、この期間は離婚成立日から「2年」から「5年」に延長されました。ただし、施行日前（2026年3月31日以前）に離婚が成立した場合は、従前どおり2年が適用される点に注意が必要です。

もし家の名義人が元配偶者である場合、財産分与の請求権が消滅した後に売却されてしまうと、支払いを拒否された場合に家の売却代金の分配を受けるのは事実上不可能となります。

そのような事態を防ぐためには、離婚が成立した日から5年以内に財産分与の話し合いを終え、家の売却と売却代金の分配を完了させるのがベストです。それが難しい場合は、以下のいずれかの防衛策を講じておくことが重要です。

• 合意内容をまとめた強制執行認諾文言付きの公正証書を作成（相手と合意できている場合）

• 財産分与請求調停・審判を申し立てる（相手と合意できない場合、時効が迫っている場合）

「家を売却したら、売却代金を折半する」といった合意内容を書面に残しておけば、その合意に基づく金銭請求権には一般的な債権の消滅時効が適用されます。

時効期間は、原則として「権利を行使できると知った時から5年間」、または「権利を行使できる時から10年間（協議によって取り決められた場合は5年間）」です。そのため口約束のままにせず、公正証書などの形で明確に残しておくことが重要です。

さらに強制執行認諾文言付きの公正証書にしておけば、約束通りに売却代金が支払われなかった場合に、訴訟を経ずに強制執行による財産の差し押さえが可能です。

相手と合意に至らない場合は、離婚から5年以内（2026年3月31日以前に離婚した場合は2年以内）に財産分与請求調停・審判を申し立てる必要があります。期間内に家庭裁判所へ申し立てを行えば、手続きの途中で5年（または2年）が経過しても財産分与の権利が消滅することはありません。

3-2. 固定資産税やマンションの管理費・修繕積立金がかかり続ける

家の登記上の名義人は、たとえその家に住んでいなかったとしても、家を所有している間は以下の費用を負担する義務が生じます。

• 固定資産税

• マンションの管理費

• 修繕積立金などの維持管理費

これらの費用は名義人であり続ける以上、毎月・毎年負担し続けなければなりません。。

また、家が夫婦の共有名義である場合、離婚後にこれらの費用の負担を巡って元配偶者とトラブルに発展するリスクもあります。

民法上では持分割合に応じて負担するのが原則です。特に固定資産税については、共有者全員が連帯納付義務を負います。そのため、自分の持分相当額だけを支払っても、残額が未納であれば不動産全体が差し押さえの対象となります。

また、納付書は共有者のうち代表の1名に届きます。そのため、他の共有者から「自分は住んでいないから」などといった理由で支払いを拒否されたり、音信不通になったりして、「納税通知書が届いた人」が、差し押さえを避けるためにやむを得ず立て替えて納税しているケースも少なくありません。

3-3. 将来的に空き家となり、資産価値が下落する

人が住んでいない空き家は、日常的な清掃や窓の開閉による換気、水道の通水、小さな不具合の修繕といった最低限のメンテナンスが途絶えてしまいます。そのため、人が住んでいる家と比較して建物の劣化スピードは急速に早まる傾向にあります。

一般の買い手の多くはきれいで快適に住める家を求めているため、劣化が進んだ家は買い手から敬遠されやすく、資産価値も大幅に下落してしまいます。

すると、売却によって得られる経済的利益が少なくなり、「売却代金のみで住宅ローンを完済できなくなる」「売りたくても買い手がつかず売れない」といった事態を招くリスクが高まります。

また、空き家を適切に管理しないと、資産価値の下落だけでなく、以下のようなリスクも生じます。

• 自治体から「特定空き家」や、その前段階である「管理不全空き家」に指定され、市町村長から改善の勧告を受けることで、住宅用地の特例の対象から除外される

• 建物の倒壊などによって人や物に損害を与えてしまい、損害賠償を請求される

住宅用地の特例とは、固定資産税が最大6分の1（都市計画税は最大3分の1）まで軽減される制度です。

しかし、適切な管理が行われていない空き家については、自治体から「特定空き家」や「管理不全空き家」に指定されたうえで、市町村長から改善の勧告を受けると、この特例の対象から除外されます。

その結果、固定資産税が実質的に最大6倍、都市計画税が最大3倍まで増額される可能性があります。

そのため、離婚後にどちらも家に住まない場合でも、売却が完了するまで適切なメンテナンスが欠かせません。空き家のメンテナンスには労力や時間、費用がかかるため、売れないからといってそのまま放置せず、早期売却に向けて積極的に行動することが大切です。

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4. 離婚時に家が売れないときの対処法

離婚で家が売れない場合は、売れないからといってそのまま放置せず、原因に応じた具体的な対応策を早めに講じることが大切です。

4-1. 【売却活動を見直したい】不動産会社を変更する

売却活動をしてもなかなか買い手が付かない場合は、依頼先の不動産会社を変更することを検討してみましょう。売り出し価格が適正であるにもかかわらず、何カ月も売れ残っている場合は、不動産会社の販売戦略や担当者の力量などに原因がある可能性があります。

仲介による売却を依頼する際に結ぶ媒介契約のうち、専任媒介契約・専属専任媒介契約の有効期間は最長3カ月です。そのため、不動産会社を変更する場合は契約が満了するタイミングで次の不動産会社に引き継げるよう、余裕を持って準備しておくことが大切です。

4-2. 【オーバーローン状態でローンを完済できない】金融機関に相談して任意売却を検討する

オーバーローンの状態で不足分の補填ができず、通常の売却活動に進めない場合は、金融機関に相談して「任意売却」を検討してみましょう。任意売却とは、住宅ローンを完済できない場合に、金融機関からの同意を得て抵当権を抹消してもらったうえで、家を一般の市場で売却する方法です。

任意売却は通常の仲介による売却と基本的には変わらないため、市場価格と変わらない価格での売却が期待できるほか、引っ越しの時期などの条件も柔軟に調整できます。ただし、任意売却を進めるためには、以下の条件をクリアしなければなりません。

• 債権者（金融機関）の同意が得られている

• 連帯保証人の同意が得られている

• 共有者の同意が得られている（共有名義の場合）

• 売却後も残債を計画通りに返済していける見込みがある

• 管理費・修繕積立金の滞納が少ない（マンションの場合）

任意売却が無事に完了した後も、住宅ローンの名義人は売却代金で返済しきれなかった住宅ローンの返済を続けていくことになります。連帯債務者や連帯保証人としての責任も、住宅ローンの返済が終わるまで残り続けるのが一般的です。

任意売却は金融機関との交渉が必要で、売却手続きも通常の売却よりも複雑になりがちであるため、任意売却に強い弁護士や不動産会社に相談することをおすすめします。

4-3. 【相手の反対や音信不通で同意が得られない】共有持分の売却を検討する

夫婦の共有名義の家を売却する際、相手といくら話し合っても売却の同意を得られない場合や音信不通となっている場合は、自分の共有持分のみを売却することを検討してみましょう。

自分の共有持分だけなら自分の意思のみで売却できるため、相手から反対されている場合や音信不通の場合でも売却活動が行えます。

共有持分の売却が完了すれば、共有名義から正式に抜けられるため、家の管理責任や維持管理費の負担、共有名義ならではの将来的なトラブルのリスクから解放されます。ただし、共有持分の売却には以下のようなデメリットがあります。

• 一般の買い手はほぼつかないため、仲介による売却は極めて困難

• 売却価格は「不動産全体の市場価格×持分割合」の価格から大幅に安くなりやすい

仲介による共有持分の売却は現実的ではないため、売却先は「他の共有者」「共有持分専門の買取業者」に絞られます。しかし、他の共有者から反対されている場合や音信不通の場合は、他の共有者への売却が難しいため、共有持分専門の買取業者に売却することが最も現実的な選択肢となります。

買取業者へ売却する場合の売却価格は、条件によって差があるものの「不動産全体の市場価格×持分割合」の価格の2分の1から3分の1程度にとどまることが多いのが現状です。、しかし、最短数日から1カ月程度と短期間で売却することが可能なため、すぐに現金化できるというメリットもあります。

ただし、共有持分の売却を検討する際、住宅ローンの残高には注意しましょう。

住宅ローンが残っている状態で、金融機関の承諾を得ずに自分の共有持分のみを第三者に売却することは、ローン契約の禁止事項に抵触します。もし、無断で共有持分を売却した場合、金融機関から契約違反を問われ、ローン残債の一括返済を迫られるリスクがあります。

そのため、共有持分の売却ができるのは、「すでに住宅ローンを完済している家」や「売却代金や自己資金でローンを一括返済できる（アンダーローンの）家」に限られる点には注意してください。

4-4. 【早期に解決したい】仲介ではなく不動産買取を依頼する

仲介でどうしても買い手が付かない場合は、仲介ではなく不動産買取の依頼を検討してみましょう。不動産買取とは、プロの買取業者に直接不動産を買い取ってもらう売却方法です。

買取業者は買い取った不動産を活用・転売して利益を得るビジネスモデルがあるため、業者側のコストやリスクが考慮される分、買取価格は市場価格の7割から8割程度と安くなりやすいのが一般的です。

しかし、市場で買い手を探すための売却活動が不要なため、査定で提示された買取価格や条件に納得がいけば、短期間で売却・現金化できます。築年数が経過した空き家や再建築不可物件など、仲介では買い手がなかなか付かないような家も、専門の買取業者であれば買取に対応してもらえる可能性が高いです。

最終的に手元に残るお金は仲介よりも少なくなる可能性が高いものの、労力や時間をかけずスピーディーに売却できるため、精神的な負担の軽減やスピード感を重視したい場合は買取が適しています。

4-5. 【住み続ける】代償分割やリースバックを活用する

家の売却がどうしても難しい場合は、離婚後も夫婦のどちらか一方が家に住み続けるという選択肢もあります。現実的な解決策としては、「代償分割」「リースバック」の2つがあります。

離婚後も家に住み続けるのであれば、まず代償分割の活用を検討してみましょう。代償分割を行えば、家の所有権を手放さず、そのままの状態で公平な財産分与を実現できます。

たとえば、家の評価額が4000万円、住宅ローンの残債が1000万円である場合、家に住み続ける側が「残りの住宅ローン1000万円の返済義務を単独で引き受ける」ことを前提に、以下の2つの方法が考えられます。

• 評価額から残債を差し引いた純資産3000万円のうち、原則として半額（1500万円）を代償金として相手に支払う

• 他の共有財産を多めに譲ることで公平な財産分与を行う

なお、単に1500万円を支払うだけでは公平とはいえません。住宅ローンの名義が共有名義のまま、あるいは出ていく側の名義が残ったままである場合、出ていく側は代償金を受け取った後も住宅ローンの返済義務や連帯保証人としての責任を負い続ける可能性があります。

そのため、代償分割を行う際は、家に住み続ける側への借り換えや名義変更などによって、住宅ローンの返済義務もあわせて解消できるかを金融機関に事前に確認しておくことが重要です。

このように、代償分割では「代償金の支払い」と「住宅ローンの整理」をセットで考える必要があります。特に家が共有名義の場合は、代償分割によって共有状態を解消できるため、将来的なトラブルのリスクを回避しやすくなる点が大きなメリットです。

元配偶者との共有関係を解消できれば、売却や管理、維持費負担などを巡って再びもめるリスクも減らせます。

ただし、代償分割を行うには代償金に充てるためのまとまった資金を確保できることが前提となります。特に住宅ローンが残っている場合は、住宅ローンの名義を家に住み続ける側の単独名義に一本化する手続きも必要です。

そのため一括返済、もしくは借り換えが認められるだけの収入や資産も必要となります。

代償分割が困難な場合は、リースバックの活用を検討してみましょう。

リースバックとは、自宅を不動産会社などに売却したあとも、買い手と賃貸借契約を結んで家賃を支払うことで、そのまま同じ家に住み続けられる仕組みのことです。

リースバックを行うと、家の売却によって所有権は失ってしまうものの、毎月家賃を支払う形で同じ家にそのまま住み続けられます。

売却によってまとまった現金が得られるため、住宅ローンの返済や財産分与に充てることも可能です。ただし、一般的にリースバックを活用できるのはアンダーローンの場合が多いです。

また、リースバックによる売却価格は市場価格よりも安くなるうえ、家賃も周辺相場より高めに設定される傾向にあります。そのため、離婚後も無理なく家賃を支払い続けられるか見極めたうえで慎重に判断する必要があります。

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5. 離婚時に家が売れないことに関するよくある質問

6. まとめ│家が売れない原因を見極め、適切な売却方法の選択を

離婚時に家を売却する際、家を売りたくても売却活動に進めないケースと、売却活動に進んでいるのに買い手がつかず売却ができないケースがあります。

いずれにしても、まずは売れない原因を見極めたうえで適切な売却方法や戦略を選択し、早期売却に向けて積極的に行動することが大切です。離婚に伴う売却で疑問やトラブルがあれば、早めに不動産会社や離婚問題に強い弁護士に相談するようにしましょう。

（記事は2026年9月1日時点の情報に基づいています）